Prestito Vitalizio Ipotecario

Il prestito riservato ai proprietari di una casa. Veloce e senza rate per disporre di liquidità immediata. Prestito adatto per i pensionati.

Il Prestito Vitalizio Ipotecario è un finanziamento riservato a persone fisiche con più di 65 anni proprietarie di un immobile residenziale. Il prestito vitalizio ipotecario è disciplinato dalla legge 248 del 2 dicembre 2005 e può essere erogato da istituti di credito e intermediari finanziari ex. TUB 106 (verificare quindi che l'eventuale intermediario a cui ci si rivolge per la richiesta di finanziamento vitalizio ipotecario sia in possesso dell'autorizzazione).

È necessario essere proprietari di un immobile residenziale perché il prestito vitalizio richiede che venga accesa una ipoteca di primo grado sull'immobile di proprietà che costituisce per questa via la garanzia del finanziamento in essere. Il valore dell'immobile viene stimato da un perito. L'ipoteca deve essere sulla proprietà piena.

Si tratta di un finanziamento a lungo termine con rimborso totale alla scadenza; in altre parole il prestito vitalizio ipotecario è senza rate, in quanto capitale erogato ed interessi vengono capitalizzati alla scadenza. In genere è un prestito a tasso fisso.

Caratteristiche del prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario è caratterizzato da quanto segue:

riservato a persone fisiche con più di 65 anni di età,
coperto da ipoteca di primo grado sull'immobile di proprietà del richiedente,
è un prestito senza rate: il capitale e gli interessi vengono rimborsati alla scadenza, per questo
gli interessi maturano anche sugli interessi passati (si parla di capitalizzazione composta degli interessi, in gergo chiamato "anatocismo") e il debito cresce esponenzialmente (attenzione!!!),
il prestito è solitamente compresto tra il 15% (a 70 anni) e il 50% (a 95 anni) del valore dell'immobile,
la somma erogata dipende dall'età del mutuatario (più anni si hanno più alta sarà la somma concessa), e dal valore dell'immobile (più vale l'immobile più alto sarà il prestito accordato),
durata massima 30 anni,
il finanziamento rimane in essere fino alla morte del cliente (eventualmente il più longevo della coppia); saranno i figli o gli eredi a rimborsare il prestito entro 10-12 mesi dalla scomparsa,
in genere viene concesso per cifre superiori a 30.000 euro,
il prestito può essere rimborsato anticipatamente,
il prestito vitalizio ipotecario non può essere utilizzato per investimenti immobiliari, investimenti speculativi, o per finanziare attività produttive,
copertura assicurativa obbligatoria contro incendio e scoppio.

Nel corso di vita del prestito l'immobile non può essere modificato, venduto, non può essere neppure affittato e deve comunque essere mantenuto in buono stato.

Va sottolineato che non sempre il prestito ipotecario viene concesso soprattutto in relazione allo scarso valore dell'immobile da dare in garanzia (limite minimo intorno ai 70.000 euro), o dalla scarsa rivendibilità dello stesso, ad es.:

immobili privi di concessione edilizia,
case edificate in zone ad alto rischio sismico,
edifici gravati da altre ipoteche,
immobili in cui siano residenti dei minori (attenzione!!!),
immobili gravati da vincoli idrogeologici, artistici, paesaggistici.

Alla scadenza (che interviene in corrispondenza della morte del richiedente o del più longevo della coppia di richiedenti), i figli o gli eredi sono chiamati a rimborsare quanto dovuto; in mancanza di ciò il finanziatore procede alla vendita dell'immobile residenziale oggetto dell'ipoteca. Iter analogo in caso di assenza di eredi.

È possibile estinguere anticipatamente il prestito vitalizio ipotecario, incorrendo però in penali per rimborso anticipato calcolate in genere tra il 5% se il rimborso avviene entro i primi 3 anni dalla data di erogazione, e l'1% tra l'undicesimo e il trentesimo anno. Oltre il trentesimo anno (sempreché il prestito ipotecario venga concesso oltre il limite usuario di 30 anni), solitamente non c'è penale.

Vantaggi del prestito vitalizio ipotecario

Il vantaggio principale del prestito vitalizio ipotecario è che non esistono rate da pagare e la liquidità è immediata. Non è richiesta l'apertura di un conto corrente. L'erogazione del prestito avviene in sede di stipula in forma di deposito cauzionale che viene svincolato una volta formalizzata l'ipoteca.

Un altro vantaggio importante del prestito vitalizio ipotecario è che il richiedente non viene sottoposto all'analisi della affidabilità finanziaria tipica di altre forme di finanziamento. In altri termini, il prestito può essere erogato indipendentemente dal proprio credit score desumibile tramite le Centrali Rischi, quindi anche a protestati e cattivi pagatori.

Il finanziamento ottenibile dipende come detto da età e valore dell'immobile (e dalla sua rivendibilità), e può raggiungere pertanto cifre significative (anche oltre 300.000 euro).

Se non si hanno eredi, il prestito vitalizio ipotecario può essere una buona alternativa alla vendita dell'immobile (quando non sia possibile vendele la sola nuda proprietà), per ottenere liquidità utilizzabile per gli utlimi anni della propria vita.

In presenza di eredi va sottolineato che col prestito vitalizio ipotecario sostanzialmente si passa nelle loro mani la decisione tra rimborsare il prestito con capitali propri oppure rinunciare alla proprietà dell'immobile, che potrà essere venduto autonomamente dagli stessi oppure in ultima istanza dalla banca che ha concesso il finanziamento. In quest'ultimo caso la banca dovrà rimborsare agli eredi la differenza tra il ricavato della vendita dell'immobile e il debito dovuto.

Inoltre nel caso il debito finale superi il valore dell'immobile venduto, si riterrà estinto con il ricavato della vendita della casa: la parte eccedente verrà di fatto cancellata.

Non c'è obbligatorietà dell'indicazione della destinazione d'uso del finanziamento; il prestito vitalizio ipotecario potrà essere utilizzato ad es. per:

anticipazione di eredità ai figli che non riescono ad ottenere direttamente altri finanziamenti (ad. esempio per l'acquisto della prima casa),
consolidamento e cancellazione di altri debiti (es. mutuo),
fronteggiare emergenze impreviste,
per esigenze sanitarie,
viaggi,
assistenza domiciliare,
più in generale per mantenere un tenore di vita e realizzare i propri progetti, tramite integrazione della pensione.

Svantaggi del prestito vitalizio ipotecario

Per il richiedente non si configurano svantaggi di nota: finché egli rimane in vita non ha obbligi particolari nei confronti della banca che ha erogato il prestito.

Gli eventuali problemi vengono delegati in toto agli eredi. Alla morte del richiedente (o del più longevo della coppia), gli eredi sono chiamati a saldare il debito, o tramite capitali propri oppure tramite la vendita dell'immobile.

Per gli eredi si configurano pertanto i possibili svantaggi:

perdita della proprietà dell'immobile,
aumento esponenziale del debito nel periodo di vita del finanziamento causato dall'anatocismo, cioè dalla capitalizzazione composta degli interessi (interessi successivi vengono calcolati ricomprendendo gli interessi precedenti,),
imposta sostitutiva: se applicata dalla banca è lo 0.25% della somma erogata, se applicata da un intermediario finanziario può arrivare al 2% del valore ipotecato.

Come richiedere il prestito vitalizio ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario viene erogato da banche e intermediari autorizzati (ex. TUB 106). Basterà presentare i pochi documenti richiesti attestanti ad es. la residenza, lo stato di famiglia, la proprietà dell'immobile, la perizia e poco altro.

L'unico esborso richiesto sarà quello relativo alla perizia. tra 200 euro e 300 euro. Tutte le altre spese vengono dedotte dal finanziamento (es. commissioni di istruttoria, imposta sostitutiva, costi legati al reperimento di documentazione, spese notarili).

Una volta completata la domanda con la compilazione in ogni sua parte del contratto proposto dalla banca, viene effettuata l'analisi della fattibilità e la perizia. Una volta approvata la pratica il cliente viene contattato per concordare data e modalità della stipula.

Esempio di prestito ipotecario vitalizio

Vediamo di seguito un esempio di prestito vitalizio ipotecario tratto da un foglio informativo di una banca:

età del cliente: 70 anni
TAN 6,97% calcolato in base all'IRS a 30 anni + spread del 4,80%
erogazione unica massima concedibile: 40.000 euro calcolati come 16% del valore peritato dell'immobile (250.000 euro)
erogazioni parziali: 4.350 euro annuali per tutta la vita del contraente

Ipotizzando la morte del beneficiario a 80 anni (quindi 10 anni dopo la stipula del contratto), l'importo da rimborsare da parted degli eredi è:

se il prestito è stato erogato in una unica soluzione: 78.465 euro
se invece il prestito è avvenuto con erogazioni parziali: 68.557 euro

In caso di estinzione anticipata il cliente verserà alla banca l'1% del capitale rimborsato anticipatamente.

Alternative al prestito vitalizio ipotecario

Non volendo ricorrere a questa forma di prestito, esistono sul mercato alternative quali:

la vendita della nuda proprietà dell'immobile (soprattutto in mancanza di eredi),
la cessione del quinto della pensione (l'importo erogabile è calcolato al netto delle tasse per non intaccare la pensione minima).